慧眼智行 “小众”变“爆款”！公募REITs今年吸金已达473亿，收官规模逾2100亿

全年新发行产品20单、扩募5单慧眼智行，合计募资473.35亿元。这是2025年国内公募REITs的成绩单。

截止目前，年内国内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。历经5年时间，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。

华夏基金相关负责人分析称，2025年公募REITs已从单一的融资属性，到成为盘活存量资产的重要抓手；从机构投资者主导，到个人投资者参与度持续提升，2100亿元的总募资规模只是起点。未来期待流动性进一步改善，例如REITs指数基金的落地、银行理财等更多资金的引入；以及REITs退市机制创新等制度的持续优化。

二级市场上先扬后抑

2025年，公募REITs这个曾被视为“小众品类”的投资工具在二级市场上获得青睐。

整体看来，公募REITs在上半年火热大涨后，近期经历了调整。据Wind统计，中证REITs全收益指数2025年年初至8月高点上涨近10%，随后受宏观经济数据不及预期影响出现回调。

截至12月31日，78只上市REITs中年内55只收涨，22只收跌。其中，嘉实物美消费REIT年内涨幅超39%排在首位慧眼智行，其次，华夏金茂商业REIT、博时津开科工产业园REIT、华安百联消费REIT、中金印力消费基础设施REIT等6只REITs年内涨幅均超过30%。

不同资产类型的产品表现也出现分化。其中，消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场。

“消费补贴政策消费的拉动和市场预期回暖推动下，消费类基础设施REITs涨幅居前。”一位消费REIT原始权益方相关人士接受第一财经记者采访时提醒道，随着涨幅不断扩大，部分产品估值已处于较高水平，未来可能存在回调风险。参与消费类REITs投资时，应充分考虑自身的风险承受能力和投资目标，避免盲目跟风。

另外，特许经营权类资产表现也相对稳健，2025年录得9%的平均分派率，虽低于消费类资产的资本利得回报，但显著高于十年期国债收益率7个百分点，成为险资、社保等长期资金的配置新选择。

供给多元、资金抢筹

随着市场对公募REITs长期投资价值的认可度提升，2025年公募REITs在一级市场也经历了狂热“打新”潮。

具体看来，公募REITs产品屡屡创下超高认购倍数，华夏中海商业REIT、华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数先后破纪录慧眼智行，分别达320倍、340倍；易方达华威市场REIT的公众认购倍数达到407倍；国泰君安资管济南能源供热REIT的公众认购倍数达到了813.44倍；汇添富九州通医药REIT的公众投资者有效认购倍数达到1192倍，创下历史新高。

在发行端，REITs底层资产类型逐渐多元，除了此前的仓储物流、交通设施等，还有供热设备、改造产业园以及医药物流仓储等领域。年内领涨的消费类REITs底层资产已包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型。

此外，年内还批复了数据中心REITs，预计下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。同时原始权益人种类实现多元化突破，更多具有国际资产管理和运营经验的发行主体进入市场，例如华夏凯德商业REIT是首单外资资产管理机构发起消费REITs，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元。

行业人士分析称，2025年我国公募REITs扩募呈现出项目强创新与市场高认可的积极共振。一方面，扩募资产类型进一步多元化。另一方面，定价与交易机制持续优化，部分项目尝试更具市场化的询价与配售方式，提升了定价效率和机构投资者参与度。

不过，中金公司也提示风险称，宏观消费环境变化会直接影响部分REITs底层资产的经营表现，部分底层资产的出租率、租金水平受到消费意愿影响，进而影响REITs的可供分配金额，从而影响投资者回报。宏观面上长，端利率是REITs定价的锚，若利率走高投资者或要求更高的风险溢价，从而对REITs二级市场价格及整体估值水平构成压制。

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